Lic. Oscar Ruiz Vargas
 |
| Oficina de la PROSOC en Cuauhtémoc |
La Procuraduría Social como
Ombudsman Administrativo tiene dos vertientes:
1. El
ámbito ciudadano relacionado con los entes públicos y la defensa de los
derechos sociales y
2. El
ámbito condominal
“En las comunidades condominales,
ya sea en las unidades habitacionales o en los conjuntos condominales se
presenta una situación de manera cíclica y permanente: el desgaste de las
administraciones debido al incumplimiento de los pagos de las cuotas, ya que al
no haber cuotas, no hay dinero para propiciar las condiciones optimas de
mantenimiento, operación y conservación de las áreas y servicios comunes del
condominio, es así, que al no haber recursos que administrar, el objeto de la
administración del condominio no se puede ejecutar, optando la mayoría de las
veces por abandonar el encargo o bien por convocar a Asamblea General de
Condóminos a efecto de realizar el cambio de administración. Una vez realizada
la Asamblea General de Condóminos con el objeto de que se lleve a cabo el
cambio de administrador, los condóminos inician otro ciclo de manera entusiasta
y participativa en pos de la nueva administración e inclusive hacen
recomendaciones y observaciones para que después de un par de meses se origine
de nueva cuenta una actitud apática, desinteresada y omisa en el cumplimiento
del pago de los importes de las cuotas, generando así un extraordinario
desgaste en la convivencia condominal.”
De acuerdo a lo anterior, se
puede decir que desde hace algunos lustros, el Partido Revolucionario
Institucional estableció como parte estratégica de su política social el
brindar apoyos a las Unidades Habitacionales especialmente en los períodos
previos a las elecciones políticas, locales o federales, apoyos tales como proporcionar
pintura, impermeabilizante, materiales para obras en áreas comunes o la
realización de trabajos concretos dentro de las mismas, subrogando de la
obligación a los condóminos, ya que corresponde a ellos en origen dar el
mantenimiento adecuado a las áreas comunes, así como atender su operación y
buen funcionamiento.
Este tipo de programas generó en
muchos casos, una reacción equivocada por parte de la comunidad condominal, ya
que lejos de reorientar a la gente a tomar una conducta participativa y responsable,
dirigida a preservar en condiciones optimas de funcionamiento, tanto sus
unidades de propiedad exclusiva, como las áreas y servicios del conjunto
condominal produjo una cultura de dependencia y reforzó un sentimiento
paternalista hacía las instituciones de gobierno.
 |
| Interior de oficinas de la PROSOC |
A partir del año 2001, se puso en
marcha el “Programa de Rescate a Unidades Habitacionales”, después denominado
“Programa Social de Unidades Habitacionales” y recientemente “Ollin
Callan” desarrollado por la Procuraduría
Social del Distrito Federal con recursos que provienen del gobierno central del
Distrito Federal y el cual consiste en
otorgar apoyos a las unidades habitacionales que consten de más de 120 unidades
de propiedad exclusiva y cumplan con ciertos requisitos, como ser de interés
social y que requieran de manera apremiante mantenimiento o la realización de
obras necesarias para su adecuado funcionamiento.
El monto de este recurso es
asignado por la Procuraduría Social del Distrito Federal, según el número de
unidades de propiedad exclusiva con que cuente la unidad habitacional y es
administrado por un comité electo en asamblea ciudadana, misma que eligió el
proyecto en el que serán invertidos los recursos.
Es importante destacar que la
aplicación de dichos recursos requieren de gran sensibilidad y delicadeza, pues
aunque sean dirigidos a tareas u obras muy especificas que se encuentran
previstas dentro de un catalogo de conceptos y que aun siendo de gran utilidad
para las unidades habitacionales, sobre todo las que se encontraban en un
rezago de mantenimiento importante y en algunos casos sorprendente, trátese por
la falta de recursos económicos de la población condominal, carencia de
organización o simple apatía y desinterés por vivir en un espacio digno,
factores que convergen, todos ellos, en una crisis de imagen y conservación de
las unidades habitacionales y que se relacionan directamente con nuestro
devenir socioeconómico y cultural, pero que finalmente esas cargas corresponde
asumir en origen a los condóminos y que si no se toma en consideración un
programa integral de organización y compromiso por parte de la comunidad
condominal de las unidades habitacionales para cumplir con sus obligaciones,
entre estas la de cubrir sus cuotas, este programa terminará por ser un proyecto
en detrimento de las mismas, ya que los pocos recursos que genera la carente
organización que existe en las unidades habitacionales, a través de sus
administraciones, podría sufrir un colapso y encaminarse a la extinción, puesto
que se genera una apreciación errónea, al existir un ente institucional que
asuma las obligaciones de la comunidad, aun cuando sea de manera parcial, pero
periódica, configurándose nuevamente ese sentimiento de dependencia hacía los
recursos del gobierno, situación que genera que la comunidad condominal se
abstenga de cumplir siquiera con las obligaciones básicas respecto de las áreas
y servicios comunes, considerando que es una obligación inherente al gobierno
el brindar dicha ayuda, motivando la mediocridad en la organización y
cumplimiento de las obligaciones condominales.
Es un problema que afecta la
adecuada operación del condominio, el suministro de los servicios, el
mantenimiento de las áreas comunes, además de erosionar la convivencia
condominal, generando problemas de diferente índole y magnitud; como es el caso
de la afectación de la imagen arquitectónica y urbana del condominio al
deteriorarse sustancialmente las fachadas, andadores, escaleras, pasillos,
corredores, áreas deportivas, recreativas, sociales y demás que son comunes a
los condóminos, la falta de disposición de estas áreas, también representa un
problema al ser delimitadas o apropiadas por algún condómino o sector del
inmueble, o bien al cambiar el uso y destino de las mismas debido a su falta de
mantenimiento, la alteración en las condiciones de salubridad también se hace
presente por la falta de medidas de mantenimiento en la operación de las redes
hidrosanitarias generales, la higiene se ve mermada al no poderse brindar las
condiciones de limpieza, se afectan las condiciones de comodidad al no cubrirse
los importes suficientes para el suministro de energía eléctrica, de
vigilancia, de recolección de basura, de jardinería y para un mantenimiento
operativo de los estacionamientos y azoteas, elevadores, y demás implementos
con que pudiera contar el condominio, atendiendo obviamente a las cualidades
especificas de cada condominio en particular.
Es por ello que estos programas
sociales enfocados a las Unidades Habitacionales al ser mal enfocados y mal ejecutados, distan de cumplir con sus
objetivos porque no van acompañados de un proceso integrador que perfeccione la
organización y proyecte el cumplimiento de la obligaciones condominales, y si
por el contrario propicia la discrecionalidad en su aplicación, genera procesos
clientelares y se superpone en el cumplimiento de las obligaciones de la
comunidad condominal, por lo que es necesaria su revisión integral y una
reorientación de fondo y forma.
La
Procuraduría Social ha dejado de representar para la comunidad una alternativa
en la resolución de conflictos condominales.
Principales problemas
que presenta la PROSOC:
Falta de capacitación
y actualización del personal
Falta de perfil
profesional y especialización de los conciliadores
Falta de unificación
de criterios para la resolución de conflictos de la misma naturaleza
Incumplimiento de
términos legales
Ineficiencia e
ineficacia en el área registral de administradores
Discrecionalidad en
la emisión de criterios o resoluciones tendenciosas que favorecen a
determinados grupos o administradores
Carencia de una base
de datos de los Regímenes Condominales constituidos en el Distrito Federal con el objeto de agilizar los procesos
registrales de convocatorias, asambleas y administraciones
Ineficiente
aplicación de los procedimientos ofertados por la Ley de Propiedad en
Condominio de Inmuebles para el D.F.
Criterios faltos de
uniformidad entre las diferentes oficinas desconcentradas en todos los ámbitos
de ejercicio de la Procuraduría Social.
Apatía y omisión en
la defensa de los derechos condominales frente a empresas que suministran
servicios públicos como el caso de la energía eléctrica y el gas natural
Nulo pronunciamiento
frente a las reconvenciones y pretendidas modificaciones a realizar en materia
Predial,
Propongo como lo he venido sosteniendo la
creación de un Tribunal especializado en materia condominal, sólo así podremos
avanzar en dar respuesta a este flagelo de la controversia condominal en su
ámbito preventivo y correctivo.
No hay comentarios:
Publicar un comentario